上周，優客工場終于(At)圓夢國(Country)内共享辦公“第一(One)股”。隻不(No)過這(This)個(Indivual)過程有些曲折，其并非通過獨立招股上市的(Of)方式，而是“借殼”。

7 月 8 日，優客工場宣布已經與在(Exist)納斯達克上市的(Of)SPAC(特殊目的(Of)收購公司) Orisun Acquisition Corp 達成合并協議。合并完成後，雙方将以(By)新的(Of)股票代碼在(Exist)納斯達克上市。

早在(Exist)去年年底，優客工場就向美國(Country)SEC遞交了IPO招股書。但類似WeWork遭遇的(Of)坎坷一(One)樣，優客工場IPO最終未能成功。雖然借殼的(Of)方式并不(No)是最優解，但無論如何優客工場總算是如願上市，隻是名義上是被别人(People)收購了。

于(At)此同時(Hour)，已經被外界視爲(For)“爛攤子”的(Of)WeWork也傳來(Come)了久違的(Of)好消息。 7 月 13 日，WeWork 董事長馬塞洛·克勞爾在(Exist)接受采訪時(Hour)表示：在(Exist)經曆了動蕩的(Of)一(One)年後，WeWork 将于(At) 2021 年實現盈利，較公司之前的(Of)預期提前一(One)年。

共享辦公領域連續傳來(Come)了好消息，讓這(This)個(Indivual)幾乎已經沉寂一(One)年多的(Of)行業又一(One)次出(Out)現了生(Born)機。但也有人(People)士指出(Out)，現在(Exist)的(Of)共享辦公依然是幾年前那樣，不(No)僅“無聊”而且無望。

共享辦公第一(One)股能否安全?

根據這(This)次公布的(Of)收購協議，此次合并後優客國(Country)際将在(Exist)納斯達克上市，優客工場現有股東和(And)管理層也将獲得 7000 萬股優客國(Country)際的(Of)普通股。合并上市之後，優客工場的(Of)市值将達到(Arrive)7. 69 億美元。

那麽對于(At)優客工場而言，這(This)7. 69 億美元的(Of)市值值得慶幸嗎?答案是否定的(Of)，從以(By)往優客工場的(Of)融資及估值來(Come)看，這(This)次借殼上市可以(By)稱之爲(For)最典型的(Of)“流血”上市。

根據公開資料顯示，早在(Exist) 2018 年 11 月完成 2 億美元D輪融資時(Hour)，優客工場的(Of)估值就已經高達28. 57 億美元。此後在(Exist) 2019 年的(Of) 4 月和(And) 7 月，其又分别拿到(Arrive)了龍熙地産(逾 2 億元戰略投資)和(And)其他(He)相關機構的(Of)融資，雖然沒有公布相應估值，但估值上漲是必然的(Of)。

通常情況下，按照正常創業公司融資的(Of)規律，D輪之後再拿到(Arrive)兩輪融資，優客工場的(Of)估值大(Big)概率要(Want)接近 40 億美元。

但如今，通過這(This)種“曲線救國(Country)”方式實現上市的(Of)優客工場，市值僅僅隻有7. 69 億美元，約爲(For) 2018 年估值的(Of)四分之一(One)，雖然不(No)像WeWork那樣估值暴跌(從最初 700 億跌至不(No)到(Arrive) 100 億)，但也樂觀不(No)到(Arrive)哪兒去。

對于(At)優客工場此次采用(Use)的(Of)上市方式，相關證券行業分析師對懂懂筆記表示：“與我(I)們通常認知的(Of)借殼上市不(No)同，美股的(Of)SPAC是通過設立一(One)家沒有任何業務隻有錢的(Of)公司，也就是自己造一(One)個(Indivual)殼，然後通過這(This)個(Indivual)殼來(Come)并購自己的(Of)目标企業，達到(Arrive)實現上市的(Of)目的(Of)。”

通過這(This)種方式實現上市，其優點和(And)缺點都很明顯，上述分析師強調：“這(This)種方式的(Of)優點是風險小、門檻低、周期短，優客工場之前提交招股書獨立IPO失敗之後，隻能選擇這(This)種門檻更低的(Of)方式。但是缺點則是并購公司的(Of)股票價格會比IPO低很多，因爲(For)這(This)種模式下不(No)能直接面向二級市場的(Of)投資人(People)，價格隻是交易雙方談判決定的(Of)，不(No)會受其他(He)因素影響。”在(Exist)他(He)看來(Come)，通過SPAC方式上市的(Of)公司前期隻能在(Exist)場外櫃台交易系統(即OTCBB)上市，後續還存在(Exist)轉版方面的(Of)難題。

優客工場的(Of)創始人(People)毛大(Big)慶此前在(Exist)接受采訪時(Hour)曾這(This)樣表示，融資的(Of)目的(Of)是爲(For)了更大(Big)的(Of)發展，并不(No)是單純爲(For)了續命。但優客工場的(Of)财務表現卻難以(By)支撐這(This)種說法。根據其去年底提交的(Of)招股書顯示： 2019 年前 9 個(Indivual)月，優客工場虧損額約爲(For)5. 73 億元。而此前兩年即 2017 和(And) 2018 年度，優客工場的(Of)虧損額分别爲(For)3. 73 億元和(And)4. 45 億元。

對于(At)互聯網領域的(Of)創業公司而言，虧損可能不(No)算什麽，隻要(Want)市場空間夠大(Big)，規模成長迅速，現金流健康，資本市場就會給予足夠的(Of)支持。這(This)種情況通常會直接體現在(Exist)估值和(And)股價上，比如拼多多、美團等等，雖然每個(Indivual)季度虧損巨大(Big)，但其增長的(Of)勢頭以(By)及健康的(Of)現金流足以(By)支撐估值和(And)股票的(Of)堅挺。

但共享辦公領域近一(One)年來(Come)的(Of)狀況卻迥然不(No)同。優客工場的(Of)虧損令投資者開始敬而遠之。

或許是WeWork泡沫破碎帶來(Come)的(Of)連鎖反應，外界對共享辦公這(This)個(Indivual)市場未來(Come)究竟有多大(Big)的(Of)發展前景明顯存疑。優客工場的(Of)經營現金流從 2017 年至 2019 年前九個(Indivual)月始終爲(For)負;從 2015 年創立至今整體虧損已經達到(Arrive) 15 億元;在(Exist)過去兩年債券融資明顯增加的(Of)狀況下，其在(Exist) 2020 至 2022 年将迎來(Come)短期借款和(And)長期借款的(Of)集中還款期。這(This)些不(No)利情況下，或許流血上市已經是唯一(One)舉措。

共享辦公難逃“傳統”

互聯網形态的(Of)創業公司能夠獲得更高估值，幾乎是資本市場的(Of)共識。過去幾年多來(Come)我(I)們看到(Arrive)包括小米、富士康在(Exist)内的(Of)企業在(Exist)上市後都在(Exist)拼命給自己扣上一(One)頂“互聯網公司”的(Of)帽子，爲(For)的(Of)就是獲得資本對互聯網公司的(Of)青睐以(By)及高估值。

但商業模式和(And)收入結構是不(No)會騙人(People)的(Of)。上市已經兩年的(Of)小米近期股價剛剛重回發行價，富士康如今的(Of)股價也隻有 14 元左右，跟兩年前的(Of)發行價13. 77 元相差無幾。要(Want)知道，這(This)二者可都是各自行業中的(Of)佼佼者。

同樣，優客工場和(And)WeWork也一(One)直都在(Exist)努力将自己打造成互聯網公司，但從本質上來(Come)看它們依舊是業務模式非常傳統的(Of)重資産運營企業。

作(Do)爲(For)行業頭部獨角獸的(Of)WeWork是最好的(Of)例子。這(This)家企業此前瘋狂膨脹的(Of)估值(曾高達 700 億美元)以(By)及申請IPO的(Of)慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業的(Of)現狀。當初WeWork在(Exist)招股書裏提到(Arrive)了超過 100 次自身擁有的(Of)“科技”屬性，但是過重的(Of)運營模式、過低的(Of)利潤和(And)資本效率始終在(Exist)告知外界，其隻是個(Indivual)“傳統行業的(Of)二房東”。

仔細回憶一(One)下WeWork等共享辦公企業喜歡使用(Use)的(Of)“技術連接”、“大(Big)數據化平台運營”等詞彙，都是想靠優化空間布局、節能環保、環境舒适等成果來(Come)證明自己科技公司的(Of)屬性，但是否過于(At)牽強?

實際上，無論是WeWork還是優客工場，其生(Born)意本質都非常好理解。簡單而言就是和(And)物産所有者(房東)簽下長約，進行裝修之後再轉租給個(Indivual)人(People)或者中小企業，同時(Hour)通過較好的(Of)信息化管理手段進行運維。這(This)與自如、蛋殼等長租公寓一(One)樣，隻不(No)過一(One)個(Indivual)是用(Use)來(Come)住、一(One)個(Indivual)是用(Use)來(Come)辦公。

誠然，對于(At)中小創業團隊而言，WeWork這(This)樣的(Of)環境與經營模式相較于(At)傳統寫字樓有更多優點，但這(This)種便利與其互聯網企業的(Of)商業模式并沒有深層邏輯關系。因此，我(I)們看到(Arrive)危機之下的(Of)WeWork隻能通過大(Big)規模裁員、剝離“非核心”業務以(By)及終止在(Exist)紐約和(And)巴爾的(Of)摩等熱門地區的(Of)辦公樓租約，去緩解自己的(Of)資金危機，采用(Use)緊急瘦身術迎來(Come)所謂的(Of)“盈利”。

由重轉輕的(Of)挑戰仍然艱巨

與那些傳統房産公司一(One)樣，重資産、低毛利是行業始終無法擺脫的(Of)屬性。如今，像鏈家這(This)樣的(Of)傳統房産中介都開始向輕資産的(Of)互聯網平台轉型，如何調配輕重資産的(Of)比例也成了所有共享辦公企業的(Of)頭等大(Big)事。

今年 4 月，優客工場創始人(People)毛大(Big)慶曾提出(Out)“輕資産、重賦能”的(Of)戰略轉型。按照規劃，優客工場未來(Come)資産輕重比要(Want)達到(Arrive)約1：1，其中輕資産模式包括運營托管、品牌輸出(Out)和(And)U Suite。這(This)裏面的(Of)運營托管是最直觀的(Of)“輕”方式，即優客工場未來(Come)希望扮演一(One)個(Indivual)管家的(Of)角色，不(No)買、不(No)租(房源)，單純隻是爲(For)用(Use)戶提供管理服務。

對此，相關互聯網行業分析師對懂懂筆記表示：“這(This)種運營托管形式在(Exist)房地産行業并不(No)少見，包括萬豪、喜來(Come)登等很多品牌酒店都是通過這(This)樣的(Of)方式在(Exist)運營，酒店的(Of)業主另有其人(People)，萬豪、喜來(Come)登作(Do)爲(For)運營方隻負責日常運營和(And)管理。”

至于(At)優客工場所提出(Out)的(Of)運營托管模式，該分析師指出(Out)：“這(This)确實是一(One)種輕資産運營方式，但想要(Want)讓業主放心與你合作(Do)，需要(Want)有足夠強的(Of)品牌影響力以(By)及非常專業化的(Of)管理水平。在(Exist)這(This)方面，年輕的(Of)優客工場顯然沒有太多優勢。”

向輕資産轉型能否成功尚不(No)得而知，但在(Exist)目前的(Of)情況下，對于(At)共享辦公企業而言，入住率确實是決定它們生(Born)死的(Of)主要(Want)指标。遺憾的(Of)是，這(This)種相對便捷的(Of)租住優勢并沒能爲(For)行業帶來(Come)理想的(Of)入駐率。

根據艾媒咨詢發布的(Of)最新數據顯示，截止 2019 年國(Country)内聯合辦公品牌入駐率在(Exist)90%以(By)上的(Of)隻有3.3%，有将近70%的(Of)品牌入駐率不(No)足 7 層，16.4%的(Of)品牌入駐率甚至連50%都不(No)到(Arrive)。在(Exist)今年受疫情等不(No)可控因素的(Of)影響下，共享辦公企業在(Exist)入駐率方面的(Of)壓力相較于(At)去年更是進一(One)步擴大(Big)。

涉及的(Of)房産領域，特别是辦公室這(This)種租賃爲(For)主的(Of)行業，房租則是反映市場冷暖的(Of)另一(One)個(Indivual)重要(Want)指标。在(Exist)北京朝陽區望京某共享辦公的(Of)曹先生(Born)在(Exist)交流時(Hour)透露：“目前感覺大(Big)廈裏不(No)少公司都搬走了，人(People)确實比去年少了很多。我(I)沒細數，但看上去入駐率可能隻有一(One)半，甚至一(One)半都不(No)到(Arrive)。”同樣在(Exist)中關村創業大(Big)街以(By)及海澱區上地辦公區，共享辦公項目内類似的(Of)情況也不(No)鮮見。

根據房地産咨詢機構仲量聯行的(Of)數據顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續承壓下滑，錄得環比下跌3.0%，同比下跌6.8%;空置率方面，疫情導緻租戶退租并推高空置率，目前空置率已攀升至五年來(Come)的(Of)最高點4.9%。

身處市場低迷期，優客工場不(No)惜估值大(Big)幅縮水也要(Want)上市的(Of)原因不(No)難理解。但上市後下一(One)步的(Of)舉措是什麽，如何改變盈利難、盈利模式單一(One)的(Of)痼疾，現在(Exist)看來(Come)仍是迷霧重重。毛大(Big)慶自己曾坦承，“想實現真正的(Of)颠覆與創造，恐怕還得有十年的(Of)培育期要(Want)走”。看一(One)下“隔壁”商業模式相近的(Of)蛋殼、青客兩家長租公寓企業在(Exist)股市的(Of)近況，未來(Come)這(This)十年對于(At)優客工場無疑将會充滿挑戰與磨難。